小区装修建材被谁垄断？揭开“进场费”的奥秘

业主买沙子水泥遭遇强卖

从外面采购的沙子水泥运进小区时被阻拦，只能在小区的供应点购买

不少小区门口都有独家经营的建材供应点。记者 吕海锋摄

近日南宁一些小区业主向南国早报反映，业主在运送装修所需的沙石、水泥等建材的时候，被多名男子接二连三阻挠，不许运进小区。对方称已承包了小区内的建材供应，外面的材料一律不准进入。记者调查发现，在一些刚交付处于装修期间的小区，基本都设有建材供应点，其中部分卖家违背市场公平自由交易原则，采用阻挠、拦截、恐吓等手段禁止外面的建材进入小区，企图垄断市场。

现象：业主自购建材不能运进小区

市民小江告诉记者，他在南宁市长虹路某小区买了房，目前正在装修。2016年12月31日中午，负责运送水泥、沙石等材料的工人打电话告诉他，有一群壮汉在小区入口阻拦，不允许把材料搬运进去，工人只能原车返回。当晚，小江新房的房门锁孔被灌了胶水和木屑。

两天后，小江再次进货。有了上回的前车之鉴，此次他特意在小区入口等候，欲为运送建材保驾护航，但还是遭到一伙不明身份男子的阻挠。交涉期间，小江表明了自己的业主身份，但对方根本不理会，并恐吓运货工人称：“再不走，就要砸车。”

小江当即打电话跟物业反映，但迟迟没人过来处理。随后小江报了警，民警过来后，对阻拦运送建材的一伙人进行了口头警告和教育。但因为不愿长时间等待，运送建材的工人在民警来之前就回去了。最后，小江无奈之下，只好来到设在该小区的建材供应点购买水泥和沙子。他看到，那伙阻挠他运送建材的人，就在该供应点里。在这里买的建材，可以顺利运进小区。

在接下来的日子里，该小区仍不断有业主运送装修材料时，被拦截在小区入口，不得进入。

在南宁一小区外，建材供应商阻拦业主拉材料进小区。 视频截图

说法：物业公司对此不回应

1月3日，记者来到小江新房所在的长虹路某在建楼盘，在地下停车场出入口旁边看到一个经营黄沙、水泥、砖等建材的商铺，小江所说的“不明身份人员”就在里面。该商铺的招牌以该小区名称命名，称为“×××供应点”，门口堆放着大量沙子、水泥、泡沫砖等建材。

这伙人到底有什么来头，跟小区又有什么关系？记者以业主身份上前咨询，店内一名负责人表示，自己通过竞标承包了该小区的水泥、沙子等建材的供应。他明确表示：“你在在我们这里买建材就行了，外面的东西是不给进的。”

就业主运材料被阻挠一事，记者来到该小区物业办公室了解情况。物业公司工作人员称，负责人不在，他们对此不回应。记者索要了该物业公司负责人电话号码，但多次拨打都打不通。物业公司工作人员把记者带到小区售楼部，该楼盘的一名客户经理称：“引进建材供应商，是出于方便业主装修的考虑。至于买不买，业主有自由选择的权利。”他表示，如果再接到类似投诉，会撤掉这个供应点。

经历：业主维权几乎都以失败告终

连日来，记者走访了南宁市青秀、江南、兴宁、西乡塘等城区六个处于房屋交付装修期间的小区，发现在这六个小区的停车场入口处，均设有水泥、沙子供应点，且是独家经营。这些供应点中，有些只是在路边摆个摊位，有些则是租用了小区铺面。

走访中，记者随机采访了多名业主和装修工人，其中有五个小区存在业主自行购买沙石、水泥被拦截的情况。面对业主的质疑，供应点经营者给出的理由只有一个：“我们已经包场了。”

小区建材被“包场”，作为小区的“管家”，物业恐怕难脱关系。对此，其中一个小区的物业工作人员称，物业并没有强制要求业主必须在供应点购买建材，但我们只能管小区里的事，“小区外面发生的事我们管不了，业主可根据情况选择报警”。

调查期间，记者查阅本报的热线报料记录，发现类似的问题其实已存在多年。记者通过回访了解到，这些横跨数年时间、来自不同小区的业主维权经历几乎都以失败告终。事情发生后，他们第一时间均向物业投诉，但一般没有用，物业更多的是睁一只眼闭一只眼，有的直接称管不了，有的甚至变相“助纣为虐”。

市民陈女士家住新阳路某小区，2015年10月装修房子的时候，物业保安要求装修材料需有通行条才能进入小区，而只有该小区的建材供应点能开这个通行条。陈女士气愤地说：“这分明是物业在支持供应商强买强卖。”

现状：多数业主耗不起只好选择妥协

现实中，许多业主虽然明知道自己的合法权益受到了侵害，但由于耗不起、怕惹事等原因，到最后都选择了妥协，到小区供应点购买所需的材料。新房位于北湖北路的一名业主直言，起初自己也曾极力抗争，但收效甚微，时间一天天过去，装修材料补不上，工期被拉长，算下来，人工成本耗费更大，最后只好妥协。

此外，一些业主认为砂子、水泥等建材费用只占整体装修费用的小部分，抱着息事宁人的态度就忍了。“供应点和物业有合作关系，得罪了供应商，就是得罪物业。以后日子还长着，惹恼了人家，保不准会带来麻烦。”住在狮山公园附近一小区的邹先生说。

相对于这些妥协的业主，还有另一部分业主甚至根本不知道自己被“宰”了。从2012年起进入装修行业的小吴告诉记者，供应点强买强卖的情况，装修人员一般不会主动跟业主汇报，因为花的钱是业主的，另外，供应点还提供免费搬运，方便了装修工人。有的装修工人甚至和供应点商量好，在单子上做手脚，从中获利。

在这场与业主的博弈中，一名建材供应商颇为得意的说：“小区里十家我可以吃九家。”

调查：供应点建材价格比市场高出不少

抛开质量和是否缺斤短两不说，记者通过对比发现，各小区的供应点建材价格普遍要比市场行情贵，例如：供应点的沙子为170~210元/立方米，而市场上为100~120元/立方米；供应点红砖1.2~1.5/块，市场上0.7~0，8元/块；供应点泡沫砖6~7元/块、水泥25元/包，市场行情为泡沫砖3.5元/块，水泥21~23元/包。

这样一来，业主会多花多少钱呢？对此，业主小江算了一笔账，按照自家房子的面积74平方米来计算，装修至少需要3立方米的沙子，40包水泥，再加上其他一些建材，在供应点购买建材要比从外面采购多花600元左右。而中等户型120平米的房子，差价约有1200元。

小江说，他所在的小区一期工程有1000户左右，保守估计有7成业主在供应点购买材料，那么，供应商能比市场价多赚取的利润就是：1000户×1200元×70%=84万元。

律师：可以通过三种方式尽量维权

其实，关于建材供应点在小区内垄断经营的例子全国各地都有，区外还有因此引发治安事件的例子。作为弱势的一方，业主如何维护自己的合法权益？

南国法援律师单化军表示，供应商为了垄断经营而采用威胁、恐吓业主的手段，已经涉嫌违反了《治安管理处罚法》第四十六条关于强买强卖商品的规定，业主可以及时报警，且最好录像取证，有助于警方处理。

对于物业的不作为，单化军建议业主可以向住房管理部门反映，通过行政监管，让物业和供应商有所顾忌。此外，处于装修期间的小区，一般来说开发商还未完全撤离，业主可以通过对开发商施压，进而钳制物业和供应商，“开发商为了不影响楼盘销售，一般会处理”。

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揭开小区建材“进场费”的奥秘

物业公司一般交由第三方公司运作，然后从中分钱

在南宁一小区，建材供应商的材料堆放在小区道路和草地上。 记者 吕海锋摄

据了解，在装修圈子里，进到小区的供应商就代表着拥有了独家经营权，同行之间是不能跨“区”经营的。要想独家经营，供应商需要支付高额的“进场费”，其中经营沙子、水泥的“进场费”最高，数额通常从几万到数十万元不等。正是由于“进场费”高等原因，沙石供应商就通过垄断方式提高价格，以赚取利润

1 小区建材供应点要交不菲进场费

来自玉林的博先生（化名），目前在南宁多个小区经营建材生意。“按照毛利来算，每户平均赚500~600元。但在一些小区会亏，在一些小区能赚，就看你怎么做了。”他说，除了店面租金外，还有其他费用需要支出。

他举例说道，他承包了位于长虹路上的某在建楼盘一期业主的建材供应。“首先要进场，我们竞标花了20万元。之后，每个月要交1.2万元的铺面租金，加上材料场地费、运费、人工费等，平均下来每个月支出在6万元以上。有时候工人运沙子搞脏了小区，还要向物业交纳清洁费、养护费”。

“要想赚钱，就得让更多人购买，而且时间越集中越好。”在聊天中，他如此介绍自己的经验。从这个角度不难了解，为什么供应商会恐吓、阻挠业主自行采购外面的建材。

2 物业一般通过第三方运作收钱

“其实每个新建住宅小区的情况都差不多，圈内人早已习以为常。”来自湖南的吴先生说。混迹南宁装修行业多年的他告诉记者，不仅是沙子、水泥、砖等建材，就连瓷砖、五金、门板、网络，甚至收废品的生意，在一些小区内都是独家经营，“所以不能踩过界，否则容易引起麻烦”。

要想得到独家经营权，首先要交一笔进场费，但这笔钱不是直接交给物业。据吴先生透露，物业出于各方面的考虑，不会明着收钱，而是将相关事宜整体发包给第三方公司，再由这个公司将招商的消息放出，到时候便会有装修、建材供应商上门洽谈。最后，第三方把所获收益部分，按之前商定的比例返还给物业公司。

“一般在小区房子交付之前，第三方的人选早早就定好了。”吴先生表示，在圈内，“第三方”通常是和物业有关系的熟人，不然，就算价钱合适也不一定能拿到承包权。

3 沙石水泥经营交的进场费最高

虽然都是独家经营权，但记者在走访过程中发现，业主和装修工人反映，只有经营沙石和水泥的建材商存在阻拦业主的行为。对此，一名业内人士表示，这不仅与沙石水泥经营的高昂进场费有关，还与其盈利模式有关。

据了解，每个小区的进场费价格不同，决定因素在于楼盘大小、户数多少、户型结构等。另外，经营的种类不同，进场价格也不同，而其中经营沙石和水泥的供应点进场费最高。

一家第三方公司的工作人员介绍，经营沙子、水泥的供应商的进场费按户数来定，单价一般为100~200元/户，有些楼盘牌子比较响，单价就会更高。

例如，位于明秀路附近的一个小区，户数有700多户，小户型偏多。在这个小区里面，五金、木门等摊点进场费大概为2.5万元/年，但沙石和水泥供应点就需要10多万元。

在该小区经营一家五金店的老板向记者解释说，在盈利模式上，五金、木板、橱柜等材料，基本上都是通过厂家发货，价格透明，从业主身上赚取的利润不多，供应商主要是通过厂家返利赚钱，“只要营业额超过12万元，我就能回本并从厂家的返利上赚钱了”。但卖沙石的经营者不一样，他们直接从外地把沙子运来，并没有从沙场返利之说。要想赚钱，必须从业主身上打主意。“如果按照每户500元利润来算，那么至少需要小区一半以上的业主买他的东西，他才能赚回本，所以他就要搞垄断。”该五金店老板说。

律师就小区建材垄断经营现象指出

占用小区公共区域 所获收益应归业主

在南宁某小区，建材供应商的摊点就摆在小区走道上。 记者 吕海锋摄

供应商进驻小区，方便了业主装修，许多业主在采访时表示并不反对这种模式，但提出了一些疑问：占用公共区域的经营行为是否符合相关法律条文规定，其交纳的进场资金是否为全体业主所有？这些钱去了哪里，用在了哪些地方？

1 物业的做法合不合法？

首先，对于物业这种做法的合法性，一些业主提出异议，“物业公司的营业执照上，‘设置营业摊点’并没有在许可的经营范围内”。

另外，《广西壮族自治区物业管理条例》第三十条也规定，物业服务企业不得在物业管理区域内擅自设置营业摊点和擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事独家经营并收取费用。

对此，南国法援律师单化军指出，“擅自”一词给物业留了一定的弹性和操作空间。

那么，物业如何绕开法律法规进行操作？一名业内人士透露，秘密就在房屋买卖合同里面。“《前期物业服务合同》作为附件之一，里面会有一条内容，大概意思是‘在房屋交付装修期间，物业可利用交付区域内共用部位引进装修、建材供应商摆摊设点’，当业主签订合同的时候，就意味着已经接受这条内容的承诺。因此，物业就不算是擅自行动了。”

在实际操作上，由于经营范围限制，物业公司不会自己来做这笔生意，所以才会有第三方公司出现。

2 占用公共区域的费用该归谁？

记者在走访中看到，少数供应商租用了小区铺面，而大部分供应商的摊点则设置在了小区共用区域，有些供应商甚至把材料摆放在草皮和走道上。一些业主不禁疑问，既然用于经营的位置占用了共用区域，那么这部分供应商交纳的“进场费”是否应该属于业主所有？

对此，相关部门工作人员解释称，这具体要看《前期物业服务合同》中内容如何规定，每个小区的《合同》不一样，所以不好说。

南国法援律师单化军认为，小区共有区域属于全体业主共有，供应商若在公共区域进行了经营行为，支付的使用费当然属于全体业主所有，并应该用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护。作为小区的主人，业主对这笔费用的使用情况有知情权和监督权，物业应该列出费用清单进行公示。

3 物业收的钱都去哪了？

据了解，楼盘开发商和物业公司一般属同一集团。某楼盘相关负责人介绍，由于小区前期物业资金投入大，收益慢，集团为了楼盘的口碑，要保证物业的质量和品质，因此在资金或工作上对物业会有支持。“有些项目比较大，资金紧张，一补贴就得好几年”。

此外，物业自己也在想办法创收，如通过收取摊位管理费、进场费等，弥补前期物业管理投入。至于这些钱有多少，用在了哪里，该负责人表示，开发商并不清楚，只有物业内部管理人员知道。

不过，对于“进场费”的问题，某小区物业公司一名主管称一概不清楚，“我们只负责物业管理工作，至于招商的事情，根本不经过我的手”。

调查到最后，能解答所有问题的只有物业公司总负责人（一般称为物业项目经理）。记者随机挑选了3个小区，但这些小区的物业项目经理均拒绝接受采访。

（记者 吕海锋）