南宁一小区公共用地变私人学堂 律师：物业擅自改造属违法

进入该片区的一条道路已摆上栅栏，通过旁边的铁梯可以进到学堂。记者 韦常智/摄

另一个通道也摆上了栅栏。记者 韦常智/摄

在民族大道166号阳光100上东国际小区内，一块近1000平方米的公共用地被改造，引发部分业主质疑：公共用地改变了用途，损害了小区业主的权益。对此，小区物业表示，私人学堂让该片区公共用地升级，环境变得更好，小区业主可以免费使用，这是物业在做公益。对于物业的说法，业主并不认可。昨日，本报记者进行了走访调查。

走访：近1000平方米公共用地进出口被拦住

当日，记者走访发现，被小区业主质疑公共用地用途发生改变的片区，靠近青林路和铜鼓岭路交叉路口一侧。

下午1时许，记者在小区业主引领下来到私人学堂。此时，一条通往该学堂的道路已被栅栏拦住，栅栏上有学堂的名称，旁边有一个铁梯可上到学堂，小区内另一条可进入学堂的通道也被上了栅栏。该学堂租用小区内一楼的铺面，铺面门前正是业主所说的被改变用途的公共用地。记者看见，改造后的公共用地各种器材较新，布置有绿色塑料垫和儿童玩耍的道具。由于两头进出口都有栅栏拦住，如同一个“园中之园”。

业主陈女士说，经过改造后的区域已大变样，有些树被砍了，让业主不能接受的是，出入口都设置了栅栏，跟整个小区的公共用地做了隔离。因有栅栏，业主不好走进该片区休闲，公共用地变成了“私家花园”。

回应：物业同意租户对公共用地进行改造

记者采访时，学堂负责人李女士以及小区物业两名工作人员也来到现场。学堂方表示，他们在小区开班已有5年，以前，铺面前面的区域环境比较差，今年改造之后，整个片区的环境变得更加清洁整齐，而且改造是经过物业同意的。

对此，在场的物业方一李姓负责人也表示，该片公共区域以前确实脏乱差，在和学堂方沟通后，同意由学堂方把该片区域进行改善，也向辖区社区居委会报备。因为是对环境进行升级，没有改变用地用途，所以没有征求业主的意见，改造是公益性的，物业没有收取业主和学堂方的费用，改造后的公共用地环境更加完美，小区内的业主可以自由进来玩耍，不收费。

至于进入该片区的两头设置了栅栏，物业要求学堂方立即整改，把栅栏拆掉。

业主：与租户共用公共用地有损业主权益

对于物业和学堂方的说法，在场的两名业主代表并不认同。陈女士表示，不管以前该片区域的环境怎么脏乱差，都属于小区的公共用地，要改变脏乱差的环境，物业应该使用有关的公共维修资金，而不是和租户私下协商，由第三方来改造。如果都这样，小区物业可以跟更多租户进行类似操作，将面临更多公共用地要与其他不属于小区的第三方共用的局面，小区业主权益遭到损害。

陈女士说，业主的要求就是恢复原状或开放给业主，但放开后，小区的公共用地还是要和学堂共用，业主的权益还是受到损害。陈女士表示，目前小区业主正在收集意见，他们会继续推进向相关部门反映。

当日下午，记者来到铜鼓岭社区居委会了解情况。一名姓钟的工作人员表示，社区是该小区公共用地改造之后，才接到该业主的投诉和物业有关负责人的电话。改造之前社区并不知道，也没有收到相关的报备。作为辖区小区发生的事，社区居委会可以到现场协调，如协调不成，还是得由小区业主、物业方和学堂方协商处理，或者通过其他途径解决。

律师：物业未经业主同意改造已属违法

采访中，物业方李姓负责人回应业主：到场的业主只能代表业主个人，除非能把其他业主的意见收集并交给物业，才能算代表业主的意见。“物业工作人员的要求，未免本末倒置。”广西广合律师事务所赵明堂律师表示，作为小区物业，在改造之前就应通过业主大会或者征得业委会同意，如果没有业委会，由物业向业主征求意见。该小区物业未经业主同意和有关部门批准，从物权法和物业管理条例的相关规定来看，此举已经违法。

记者查阅了物权法、物业管理条例，其中有规定：建筑区划内的道路，属于业主共有。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

赵明堂律师表示，物业和学堂私下协商对公共用地进行改造，已损害了小区全体业主的权益。这块公共用地属于业主共有，业主有责任和义务对该块地进行绿化、美化，业主如果没有这个能力，作为小区物业，有责任有义务解决，关键是费用从哪里来。从这个小区的情况来看，由学堂来投入资金改造也可以，但业主方、物业方、学堂方都要知情，经三方一致同意由第三方来改造，并确定第三方可共享该块公共用地的时间期限。当然，最终要形成文字，毕竟口说无凭。（记者 韦常智）