化解“墓景房”纠纷要靠市场和法律

  报载，今年6月，广东江门有业主反映，辛苦买来的山景房，看上去更像“墓景房”，推窗而见的就是墓园和山坟。记者梳理发现，目前有关“墓景房”买卖纠纷已在全国多地上演，但诉至法院的结果，往往都是购房者败诉。败诉的主要原因之一，就是因为墓地不在红线范围内，开发商不需要告知购房者，购房者需要尽到谨慎注意义务。

  今年以来，先后有北京、浙江等地多个小区业主因房屋位置临近墓地，在地方论坛和各地政务服务平台进行投诉和曝光。期间，不乏一些购房者质疑开发商存在虚假宣传和欺诈行为，将其告上法庭。不过，诉讼往往以购房者败诉告终。

  “墓景房”法律纠纷的焦点，在于“房屋临近墓地是否属于出卖方信息披露的范畴”。2003年6月1日施行的《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。一些开发商据此认为，墓地位于商品房开发规划范围也就是红线之外，其没有法定告知义务。法院也是依据这一条款，认定开发商不存在违约行为，购房合同合法有效。

  然而，墓地虽然在红线外，却与小区咫尺相邻，难免给业主造成精神压力和负面情绪。这一情况也会在很大程度上影响购房者的购房决定和成交价格，开发商不应刻意回避和隐瞒。诚然，购房者负有谨慎注意义务，但在现实生活中，由于购房者的信息不对称，加之工地施工围挡等阻隔，很难全面准确了解周围环境，还需要开发商更多履行告知义务。

  化解“墓景房”纠纷，应该交给市场和法律。从市场来看，已有开发商主动向购房者亮明“家丑”。万科率先对商品房项目实施“项目红线外一公里不利因素公示”，通过醒目的展板、公告等形式告知红线外1000米范围内存在的垃圾场、化工厂、公墓等可能影响客户利益的因素。从法律来看，根据《消费者权益保护法》规定，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。因此，相关法律法规有必要予以修订，将红线外可能对商品房买卖产生重大影响的因素也纳入开发商的告知义务范畴，充分满足购房者的知情权。