男子入住南宁某三产房小区后要退房！律师：签订的合同无效，可要求退房

杨先生在南宁“买”了一处三产房，房子去年交房，一家子也搬进去住了。入住后没多久，杨先生发现，很多地方和合同上写的不一样，为此他和开发商“闹”到要退房的地步。

已经入住了还要退房，这情况不多见。是什么样的问题让杨先生不惜退房呢？他能退得了房吗？

杨先生（右）与志愿律师

2019年下半年，杨先生在南宁清川商贸城小区“买”了一套房，这个小区是一个三产项目，杨先生和开发商签的是一份合作建房协议。这套房的总价款是46万多元，分阶段支付，房子预计在2022年3月31日前交付。

杨先生：“2019年交了一次款，是17万，2020年7月份再交了一次款，一共交了23万。到去年12月份，他们打电话给我说可以交房了，交房的时候，我暂时拿不出那么多钱，开发商说允许先住进去，然后剩下的部分可以分期偿还。”

房子提前几个月交付，这对业主来说可是个好消息。杨先生把房子简单装修之后，在今年2月住进去了。不过，入住后没多久，他发现这个小区的收费有点让人看不懂。

杨先生：“缴纳电费的问题，按照居民用电都是0.52元（每度），变成了0.8元，我就问怎么会多出0.28元，是怎么来的，物业说是供电的维修基金，我就问怎么会有维修基金的？他们说变压器是租用的，但合同却是专用的变压器。”

按照合作建房合同，小区的供电由专用变压器供电，“租用变压器”一说让杨先生无法接受。杨先生提供的水电收款单显示，除了每度电需要额外交0.28元的供电维修基金之外，每吨水也需要额外交0.91元的供水维修基金。一方面，杨先生觉得小区乱收费；另一方面，因为看不到小区的竣工验收报告，杨先生对楼房的安全性提出了质疑。没有从开发商和物业那里得到满意答复，杨先生起了退房的念头。

杨先生：“我跟开发商协商，协商的结果是，你已经入住了，要么就是继续交钱，要么就是我搬出来之后把所有的装修全部都拆除，恢复成原来空房的样子，再支付50%违约金，就可以退房。比如我交了26万，就退还13万，我一直不同意。”

杨先生说，4月份提出退房后，他就不再按照合同约定每月缴纳相应的房款。僵持之下，物业把他家的电给停了。

杨先生：“他们把我家的电给断了，我去问物业，你们凭什么断我的电？物业说这是开发商说的，你有什么问题找开发商。”

记者：“什么时候断的电？”

杨先生：“8月22日。”

记者：“从8月22日到现在为止，一天没有来过电？”

杨先生：“没有。”

按照杨先生的讲述，这个小区问题不少，但他和开发商以及物业的矛盾，主要集中在两个问题上：额外收取的供水、供电维修基金是怎么回事？杨先生退房的要求合不合理？

为了了解事情全貌，记者一行人先后来到清川商贸城的营销中心和物业办公室，但是工作人员都表示负责人不在现场，自己不了解具体情况，即便记者另约了时间见面，也再次跑空。

那么，所谓的供水、供电维修基金，到底是有理有据的收费，还是开发商和物业巧立名目的收费？从一份文件里，记者找到了部分答案。就收费问题，有业主向南宁市西乡塘区市场监管局进行了信访。

根据南宁市西乡塘区市场监管局回复的调查处理情况告知书，所谓的供电维修基金，其实是设施分摊费用，因为该小区现在使用的变压器是物业公司出资购买、安装，为了收回垫付的资金，物业公司将所有成本按六年分摊，再以“用电量多，承担成本多”的原则向每户小区住户收取。

西乡塘区市场监管局认为，从客观情况来说，物业公司出资建设了供电设施，收回成本在情理之中，分摊方式虽然不是小区住户均等化，但也体现出用多担多的公平性。

而针对这部分费用的合理性，栏目志愿律师、广西法钲律师事务所的莫宗霖律师认为：

根据业主杨先生提供的合作建房的合同，里面约定是由开发商提供一个专用的变电设备，但开发商并没有提供；从杨先生与物业公司签订的物业服务合同来看，里面也没有任何一个条款提到是需要业主交付供电、供水的维修基金。显然收取的供电供水的维修基金，并没有合同的依据。

我建议杨先生，行使作为业主的知情权。业主可以要求物业公司对相关的收费项目、收费标准进行公示；同时作为物业服务公司，也有义务将相关的收费项目、收费标准进行公示。如果业主对公示的项目标准，觉得不合法或者不合理，我个人建议由业主、开发商以及物业公司三方，一起共同协商进行解决，如果实在协商不下，也可以通过法律途径来进行解决。

莫律师表示，杨先生与开发商签订的合作建房协议虽然名为合作协议，但从合同内容来看，当事人之间并不具备合作建房法律关系中共担风险、共负盈亏的本质特征，杨先生仅提供资金而不承担经营风险，目的是获取特定房屋，其实质并不属于合作建房的性质，应认定为房屋买卖合同。在这种情况下，公司作为出卖人，在房屋尚未建成之时就进行出售，应当受到商品房预售相关规定的规制。

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，清川商贸城项目是三产项目，无法取得所涉及房屋的预售许可证明，所以这一份合作建房协议应属无效。

莫律师：“依据《民法典》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效被撤销或确定不发生效力后，所产生的行为人因该行为所取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应该折价补偿，作为过错方应该对非过错方因遭受的损失进行赔偿。各方都有过错的，由各方按照自己相应的过错承担法律责任。在本案中，杨先生购买了合作建房的三产房，它本质上签订的合同视为无效合同，那其要求开发商进行退房，是会得到法院的支持。同时因为整个合同是无效的合同，双方所约定的退房后需要承担高额违约金的条款，同时也是无效的。”

至于清川商贸城是否竣工验收的问题，南宁高新区自然资源分局在12345平台上回复：清川商贸城为南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈西村民委员会三产综合楼。土地权利人为南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈西村民委员会。该地块取得了规划总平图和建筑设计方案审批手续（GX2019-046）及《建设工程规划许可证》（建字第450107201910410号），建设内容为：新建两栋三产综合楼，地下2层，地上29层，总建筑面积48218.4平方米。目前该项目尚未申报规划核实手续。