百余市民“内部认购”商品房 房子没到手反成被告

开发商以卖房时证照不全为由，请求法院判决《内部认购合同》无效

房子没到手 113名购房者反成了被告

有购房者认为，开发商此举或是后悔低价卖房了

法庭外，诸多购房者焦虑又无奈。

核心提示

南宁市的潘女士最近特别焦虑，4年前，她以“内部认购”的方式，购买了由南宁市林产土特产品有限公司（简称林产公司）开发的楼盘“月湖国际”（现改名为‘林产二号线’）的一套商品房。可4年多过去了，林产公司一直没交房。今年4月，该公司将潘女士等113名购房者告上了法院，以该楼盘未取得商品房预售许可证为由，要求确认他们所签订的《内部认购合同》无效。7月4日，该系列案在南宁市良庆区法院公开审理。

近年来，我们见过太多因楼盘证件一直办不下来，购房者起诉开发商的事件。而这一次，是开发商起诉业主，主动请求法院判决购房协议无效。这样的案子，的确少见。

1 开发商以“内部认购”低价卖房 100多名购房者“心动”行动

“我交钱买房，房子没交房，我还没找开发商理论，开发商反倒把我告了……”昨日在法庭外，潘女士喃喃自语，有些想不通。

潘女士告诉记者，她当初看中“月湖国际”，就是因为该楼盘相对比较便宜，且是精装修房。潘女士说，2014年初，她无意看到了“月湖国际”的宣传单。该楼盘位于良庆区兴业二街，不仅是未来的地铁房，也是学区房，33层的电梯房，售价仅4600多元/平方米，且是拎包就能入住的精装修房。因为尚未动工建设，所以才能以如此便宜的“内部认购”价购买。

营销人员承诺，2015年7月30日前，该楼盘就能取得商品房预售许可证，那时候就能签订正式的《商品房买卖合同》，潘女士心动了。2014年3月，潘女士与林产公司签订了《内部认购合同》，以4600多元/平方米的价格，认购“月湖国际”一套87.38平方米的商品房。合同中约定，该楼盘动工时间为2014年8月30日，交房时间预计为2017年3月30日；购房者一旦认购，除林产公司逾期交房超过半年外，不能以任何理由要求退出内部认购。合同中对赠送的装修标准也进行了详细约定。在合同补充协议中，双方约定，要在2015年7月30日前签订《商品房买卖合同》，并对违约责任进行了约定。

合同签订后，潘女士马上支付了12万多元的首付款。同时，按照林产公司的要求，与一家房产置业公司签订了一份中介合同，并支付了4万多元的中介服务费。

潘女士告诉记者，自2013年底至2017年底，有100多名购房者和她一样，与林产公司签订了《内部认购合同》，并支付了首付款和中介服务费，有几名甚至支付了全款。然而，让他们心焦的是，林产公司并未如约和他们签订正式的《商品房买卖合同》，也未如期交房。不过，眼看着周围地段的房价猛涨，他们也容忍了林产公司的违约。

涉案楼盘“月湖国际”已封顶。

2 未取得商品房预售许可证 开发商要求确认合同无效

今年4月，眼看着“月湖国际”封顶，潘女士等购房者以为林产公司总算能拿到商品房预售许可证了，这样，他们也就能签订正式的买卖合同。谁料，他们却等来了法院的传票——林产公司要求确认与113名购房者的《内部认购合同》无效。

林产公司认为，他们与这113名购房者签订《内部认购合同》，约定了内部认购房号、面积、价款，以及交房时间等。合同签订后，由于原建设单位停工并退出工程建设，引发了一系列工程建设问题，使项目工程停停开开，与建设施工队产生诉讼，至今未能完成工程建设，无法按约定时间交房。其间，引发原股东、银行及其他债权人查封，使项目工程至今未取得商品房预售许可证。

面对这些问题，林产公司之前曾设法与众多购房者沟通，但均未取得他们的谅解。众多购房者要求林产公司退款，并提出该公司无力兑现的要求，该公司只能诉至法院。

林产公司还认为，该公司与众多购房者签订的《内部认购合同》属于商品房买卖合同。但对照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”应当认定合同无效。

在采访中记者了解到，从2016年开始，林产公司便陷入与银行、两个施工方等多起诉讼，“月湖国际”项目的土地及楼盘被3家法院轮候查封。

3 众多购房者坚称合同有效 要求开发商履约交房

在昨日的庭审中，林产公司与众多购房者围绕双方的《内部认购合同》到底是商品房预约，还是商品房预售，是否有效，展开了激辩。

众多购房者坚称《内部认购合同》有效，多位购房者提出反诉，均要求林产公司继续履约交房。仅有两位购房者认为合同无效，不过，他们认为，《内部认购合同》是林产公司单方引进，合同无效过错责任应由林产公司全部承担，林产公司应该双倍返还他们所支付的首付款，并支付房屋差额损失。

众多购房者认为，他们与林产公司签订的《内部认购合同》是双方为将来订立《商品房买卖合同》的预约合同，为诺成合同，自签订之日起即发生法律效力。在“月湖国际”封顶建成后，由于该地段房价的上涨了将近100%，林产公司见利忘义。该公司因自身原因办不了商品房预售许可证，本身就存在重大过错，在房价暴涨的巨大利益面前，却以自己的过错为由，企图把责任嫁祸于众多购房者。林产公司想通过司法认定合同无效渠道，从自己的过错中获得巨额非法利益。林产公司的行为，已违反相关法律法规规定。

林产公司则强调，该公司未取得商品房预售许可证，《内部认购合同》就属于无效。而且，合同无效的过错并非全部在该公司，双倍返还购房者购房款无法律依据。

由于被告众多，7月5日，法院将继续审理该系列案。

4 有购房者悔不当初 也有人心存侥幸依然认购

昨日中午庭审结束后，在几名购房者的指引下，记者来到“月湖国际”楼盘现场。只见3栋高层楼房已封顶，但目前处于停工状态。

老家在上林的彭女士告诉记者，她现在真是悔不当初。她是2015年3月，与林产公司签订的《内部认购合同》，为了能少花点钱，她拿出10多年的积蓄，一次性交纳了38万元的认购全款。眼看着房子拿不到，今年初她曾找到林产公司协商，希望退房，能拿回认购款。但该公司却表示没钱，只能分期返还。自己当初是一次性交款，现在开发商却要分期返还，彭女士认为对方无诚意，只好作罢。

记者在采访中了解到，此次被告的113名购房者，主要是2013年底到2015年间的购房者。此后的购房者，暂时并未成被告。可事实上，林产公司在2017年底，也依然以“内部认购”的方式在卖房，依然有购房者心存侥幸购买。

记者 王斯 文/图